Aktualizacja:
Obowiązki ppoż najemcy lokalu
Wynajmujesz biuro, sklep albo halę i nie wiesz, kto ma zlecić przegląd gaśnic i instrukcję bezpieczeństwa pożarowego? Ustawa daje na to jasną odpowiedź — i dużo zależy od jednego zdania w umowie najmu.
Co mówi ustawa
Ustawa o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. 2025 poz. 188) zawiera trzy przepisy, które razem rozstrzygają sprawę:
- art. 3 ust. 1 — każdy, kto korzysta z budynku, obiektu lub terenu (osoba fizyczna, firma, instytucja), musi zabezpieczyć je przed zagrożeniem pożarowym; art. 3 ust. 2 — właściciel, zarządca lub użytkownik odpowiada za naruszenie przepisów ppoż;
- art. 4 ust. 1 — lista obowiązków właściciela: urządzenia ppoż i gaśnice, ich przeglądy i konserwacja, ewakuacja, zapoznanie pracowników z przepisami, procedury na wypadek pożaru;
- art. 4 ust. 1a — odpowiedzialność za te obowiązki przejmuje — w całości lub w części — zarządca lub użytkownik na podstawie umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. Bez takiej umowy odpowiada ten, kto faktycznie włada budynkiem, obiektem lub terenem.
Trzy typowe sytuacje
| Umowa najmu | Kto odpowiada za ppoż w lokalu |
|---|---|
| Przenosi obowiązki ppoż na najemcę (np. „najemca zapewnia wyposażenie i przeglądy sprzętu ppoż w lokalu”) | najemca — w zakresie wskazanym w umowie |
| Zostawia je wynajmującemu (typowe w biurowcach z zarządcą) | właściciel lub zarządca — najemca udostępnia lokal i nie zastawia sprzętu |
| Nic o tym nie mówi | ryzyko sporu: właściciel z art. 4 ust. 1, ale najemca jako korzystający i faktycznie władający lokalem też (art. 3, art. 4 ust. 1a) |
Najbezpieczniej ustalić na piśmie, kto robi przeglądy gaśnic, hydrantów i oświetlenia ewakuacyjnego, kto zapewnia instrukcję bezpieczeństwa pożarowego i kto szkoli pracowników.
Co najemca zwykle robi sam — niezależnie od umowy
- nie zastawia gaśnic, hydrantów, wyłączników prądu i wyjść ewakuacyjnych — to osobne wykroczenie (art. 82 § 1 pkt 10 Kodeksu wykroczeń);
- przestrzega zakazów z § 4 rozporządzenia MSWiA — np. nie używa niesprawnych urządzeń elektrycznych i nie składuje materiałów palnych na drogach ewakuacyjnych;
- zapoznaje swoich pracowników z przepisami ppoż i instrukcją obiektu — szkolenie ppoż;
- dostosowuje gaśnice do swojej działalności — np. gastronomia potrzebuje gaśnicy do tłuszczów (grupa F, § 32 ust. 2). Ile ich trzeba: ile gaśnic musi być w firmie.
Odrębna strefa pożarowa = osobna instrukcja
Jeśli najmujesz część budynku, która jest odrębną strefą pożarową — np. cały segment magazynu albo piętro biurowca — przepis o instrukcji bezpieczeństwa pożarowego wymienia wprost także użytkownika (§ 6 ust. 1). Instrukcja nie jest wymagana do 1000 m³ kubatury bez strefy zagrożenia wybuchem (§ 6 ust. 8).
Najczęstsze pytania
Kto płaci za przegląd gaśnic w wynajmowanym biurze?
Ten, na kogo umowa najmu przenosi obowiązki ppoż (art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej). Jeśli umowa milczy, obowiązki ma właściciel, ale najemca — jako faktycznie władający lokalem i korzystający z obiektu — też odpowiada za zabezpieczenie go przed pożarem (art. 3 ust. 1–2 i art. 4 ust. 1a).
Czy najemca może dostać mandat od straży pożarnej?
Tak. Art. 82 Kodeksu wykroczeń dotyczy osoby, która jest „obowiązana na podstawie przepisów o ochronie przeciwpożarowej do zapewnienia warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu” (§ 2), a także każdego, kto np. zastawia dostęp do gaśnic i wyjść ewakuacyjnych (§ 1 pkt 10). Za wykroczenie grozi areszt, grzywna (20–5000 zł) albo nagana.
Czy najemca musi mieć własną instrukcję bezpieczeństwa pożarowego?
Jeśli wynajmuje część budynku stanowiącą odrębną strefę pożarową o kubaturze powyżej 1000 m³ i funkcji użyteczności publicznej, produkcyjnej lub magazynowej — przepis wymienia także użytkownika (§ 6 ust. 1 rozporządzenia MSWiA). Szczegóły: kto musi mieć instrukcję.
Źródła
- Ustawa z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, t.j. Dz.U. 2025 poz. 188 (art. 4, 4a, 6, 11b)
- Rozporządzenie MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 822 (§ 2, 3, 6, 32, 33)
- Kodeks wykroczeń, t.j. Dz.U. 2025 poz. 734 (art. 24, art. 82)
Treść ma charakter informacyjny. Wymagania dla konkretnego obiektu ustala rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych lub komenda PSP.